Объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома (далее – объединение собственников имущества - ОСИ) – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность;

На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир)  должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).

Они будут работать по схеме: один дом - один орган управления (ОСИ или ПТ) - два банковских счета (текущий и сберегательный).

Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно реорганизовать до 1 июля 2022 года.

Как регистрировать ОСИ

На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:

• членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;
• форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.

Согласно ст. 42 Закона О жилищных отношениях - Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума:

1. объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир нежилых помещений;
2. простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.

При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.

Далее на собрании избираются:

• председатель ОСИ;
• ревизионная комиссия (ревизор).

Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.

Председатель избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:

• Регистрирует в органах юстиции;
• Формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры с подрядчиками;
• Исполняет решения жильцов;
• Размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
• Открывает текущие и сберегательные счета в банках второго уровня;
• Следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
• Представляет отчеты за месяц и за год жильцам на собраниях;
• Выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.

Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.

Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.

Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ

Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.

Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.

Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона О жилищных отношениях от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.

При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.

Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.

То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.

Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ

При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.

Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.

Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».

Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.

Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.

В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.

Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.

Открытие банковских счетов ОСИ

Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:

• текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание);
• сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества).

Отказаться от открытия счетов нельзя.

Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.

Санкция предусматривает сначала предупреждение.

Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф

• в размере 10 МРП для физических лиц (для доверенного лица ПТ)
• в размере 20 МРП - для юридических (для председателя ОСИ).

Принятие сметы расходов ОСИ

После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.

Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.

А деньги со счета «На содержание жилья» делятся: не более 30 % уходит на управление, не более 70 % - на содержание общего имущества.

В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

• оплата услуг ведения бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
• плата исполнительному органу за управление объектом кондоминиума (размер согласовывается на собрании или советом дома);
• обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
• банковские услуги;
• оплата за расчетно-кассовое обслуживание;

расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).

В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:

• дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
• техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
• подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
•  обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
• обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума. Сюда входят озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;
• приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
• обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
• противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
• оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
• установка домофонного оборудования;
• техническое обслуживание домофонного оборудования;

хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).

Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.

По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.

Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.

По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.

Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.

Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.